房地产调控释放维稳信号 中小房企面临优胜劣汰

　　7月31日地产股集体下跌。截至收盘，当日135只房地产业股票平均跌幅达1.51%，一天总蒸发市值达545亿元。其中，市北高新、嘉凯城等股票领跌，跌幅超过9%。

　　此前一天，中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”，并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是政治局会议释放的重磅信号之一，业内人士认为，未来房地产政策不会放松，但市场已有预期，所以地产股下跌的过程不会持续太长时间。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，未来政策还是以平稳为主。房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。

　　“这一轮调控的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。”业内人士告诉新京报记者，从政策面来看，今年上半年楼市走出一波“小阳春”后，监管部门密集发声，都在给楼市“退烧”。

　　据央行7月31日消息称，7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

　　近期房地产调控政策

　　4月19日

　　政治局会议提出，坚持“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　5月17日

　　银保监会发布23号文，叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。

　　6月13日

　　银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。

　　7月初

　　银保监会约谈警示部分近期地产业务增量大的信托公司。

　　7月12日

　　发改委发布房企外债申请备案登记通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　7月29日

　　央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

　　7月30日

　　政治局会议重申“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　房住不炒

　　135只地产股普跌，专家称下跌符合预期

　　数据显示，7月31日，135只房地产业股票平均跌幅达1.51%。其中，市北高新、嘉凯城等股票跌幅较大超9%，分别下跌9.98%及9.21%。华夏幸福、金地集团、阳光城等多家上市房地产业股票，当日跌幅也均超4%。此外，绿地控股、华侨城A、万科A、荣盛发展等上市房地产业股票，当日跌幅超3%。

　　7月30日召开的政治局会议，对房地产市场调控提出了要求。会议提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次表述最大的变化在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。“在当前经济下行压力增大，政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　他认为，这一表述明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位，依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

　　严跃进指出，政治局这个会议的信号就是政策不会放松，所以对于销售市场是有一定利空的，地产股适当下跌也是符合预期的。但这个过程也不会持续太长时间，这和近期本身类似融资政策收紧已经强化了市场预期有关。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，去年底的两次政治局会议并未提房地产，此后今年4月与7月连续提及“房住不炒”，继续明确了房地产调控将持续收紧，对炒房者将有打击，也有利于市场平稳。

　　张大伟表示，在过去经济发展过程中，的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行，本次会议第一次明确了这一点。而房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。另外，房地产税等调控政策也将在2019年加速落地。整体来看，房地产调控已经出现了质变。

　　监管重拳

　　房地产融资收紧，中小房企面临优胜劣汰

　　实际上，过去三个月时间，多部门密集发声剑指房地产。其中，5月17日，银保监会23号文重申严格监管房地产融资。近两个月后，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　今年上半年，房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，同比增长10%。

　　此前房地产信托受到约束时，多位信托公司人士告诉新京报记者，今年上半年房地产信托整体增速过快，多地银保监局对房地产信托开出罚单，有公司地产项目爆雷，这些可能都是监管收紧的诱因。

　　一位业内人士告诉记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

　　而根据人民法院公告网，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也位列其中。张大伟表示，对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业的破产算是所有行业里面比例最低。从环比同比看，这个数据也没有明显增加。

　　有分析认为，这其实也是房地产行业集中度提升的开启，有利于市场长远发展。在过往30多年，中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利，从而获得了飞速的增长。但与此同时，也存在企业和从业者良莠不齐，粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。

　　除了资金端收紧，近几个月，住建部也多次对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　如果算上个别城市宽松政策一日游、房企资金链收紧措施、地方的限售加码、乱象整顿等政策，据中原地产统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年同期上涨了31%。

　　趋势前瞻

　　调控已见成效，未来政策以稳为主

　　从调控阶段性成果看，国家统计局数据显示，1-6月商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月扩大0.2个百分点，商品房销售额增长5.6%，增速回落0.5个百分点，楼市泡沫得到一定程度的挤出。

　　此外，房价走势基本稳定。4个一线城市新建商品住宅销售价格6月环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　对于未来政策走向，中泰证券首席经济学家李迅雷对新京报记者表示，房地产调控政策会严控，但不是收紧，重要的是把现在的政策能够落实好。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，政治局首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调，回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调，也给地方政府明确了标准，击破房地产调控放松的幻想。在当前宏观经济形势下，这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎，对市场波动更加敏感，政策出台的频率和力度都有可能会加强。

　　对此，张大伟认为，未来政策还是平稳为主，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。而建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

　　“从发布调控政策的城市看，主要以房价上涨明显城市为主，这种城市基本集中在一、二线城市，房价在最近依然处于高位。稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”张大伟称。